早期发展
资产证券化的早期案例其实在18世纪就有，例子之一就是引起著名“1857恐慌”的美国铁路抵押债券。现代资产证券化的第一例是直到1970年才发生的，即在美国政府的支持下发行的一个抵押贷款支持证券。1985年，Sperry公司以1.92亿美元的电脑租赁合约为担保，发行了世界上第一只资产支持证券。同年，第一笔汽车贷款证券化诞生。信用卡应收款证券化也于1987年开始。20世纪80年代末，市场上开始出现担保债券证券（CBO）和担保贷款证券(CLO)，即CDO。同时，美国发生储贷危机，不良债权的证券化也由此产生。
自第一单产品诞生至今，资产证券化已经历了半个世纪的发展历程。与诞生之初相比，其最大的变化表现在两个方面：一是基础资产极大丰富，二是从美国辐射到各国。从最初的住房抵押贷款到“只要能产生现金流就可以证券化”，资产证券化经历了一个从不动产证券化到动产证券化到最后“合成”资产也能证券化的过程。在资产证券化的初期，资产证券化的品种主要限于住房抵押贷款这一类信用特征简单、还款条件明确、期限相对较长的资产。随着资产证券化技术的不断成熟，证券化资产的种类局限也不断缩小，即使那些现金流量不易确定、期限较短甚至没有实体的“合成现金流”等也被纳入了证券化范围。
危机
过去20年间，CDO、信用互换（CDS）和新定价技术的出现极大地刺激了市场，促进了资产证券化的进一步飞速扩张。然而，以华尔街为首的金融机构开展毫无节制地发行信用，并通过资产证券化向全世界兜售被滥用的信用，2004年开始，全球资产证券化市场开始经历爆发式上涨，特别是次贷产品和CDO产品，同时CDS产品在资产证券化交易中广泛使用，交易的发行动机也从最初的融资或资产负债表管理需求转向投机和套利。而且，很多CDO中使用了CDS等衍生金融产品作为基础资产而不是真实的资本资产，这种“合成”CDO的大量发行使得市场上本已被滥用的信用得到成倍放大。2007年，全球CDS面额总量达到前所未有的62万亿美元，这些“发展”都为全球金融市场埋下了重大隐患。
2007年“次贷危机”爆发，继而引发全球范围内的金融危机，资产证券化市场遭遇寒冬。为了应对金融危机，美国政府相继出台了多个法案，2010年7月，奥巴马签署了全面金融改革法案《2010年多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》，简称《多德-弗兰克法案》，该法案被认为是美国大萧条以来改革力度最大、影响最深远的金融监管改革议案，反映了美国政府对金融危机的全面反思，提供了后金融危机时代金融监管的全景。
《多德-弗兰克法案》的核心包括两方面的内容：金融市场系统性风险监管和金融产品消费者保护。该法案提高了对资产证券化及衍生品信息披露的要求，填补了对这些产品以及对对冲基金、私募基金和信用评级公司监管的空白。
重生
从《多德-弗兰克法案》内容也可以清楚的看到，尽管大众之前普遍认为资产证券化是引发这次金融危机的罪魁祸首，但是随着金融危机调查以及认识的深入，这一观念得到了改变：资产证券化本身是中性的，能够转移或分散风险并且提高资产的流动性。金融危机是多方力量共同作用的结果，其中监管不力（存在多处监管空白、对风险的认识不足、忽略弱势群体的利益等）和金融机构盲目追逐利润（滥发信用、滥用衍生品和不负责任地推销等）才是本次危机的重要原因。
正是这种对资产证券化认识的深入，欧美政府只是加强了监管部门的职能，对一些高风险交易进行限制，而不是对资产证券化进行封杀。全球资产证券化市场从2009年开始逐步回暖。
目前，资产证券化市场虽然总体已难回到次贷危机前的景象，但资产证券化已经成为欧美金融市场最重要的融资工具之一，投资众多，遍布全球。美国证券业与金融市场协会（SIFMA）的数据显示，2013年证券化产品的存量达到10万亿美元，仅次于美国国债。欧洲虽然在规模上略逊美国，但在创新方面也不落后，首创了整体业务证券化，即Whole Business Securitization。在澳洲和亚洲，澳大利亚和日本的资产证券化市场也很活跃。而且，这些主要市场发行的资产证券化产品已经远销到世界各个角落。
在我国的发展
我国早在20世纪90年代开始资产证券化业务的探索。1992年第一单“类”资产证券化产品三亚地产投资券发行。随后，中远集团、中集集团、广深珠高速，尝试了离岸资产证券化并取得了成功。而我国正式的资产证券化历程则开始于2005年，2005年到2007年，试点规模150亿元，实际发行188亿元；从2007年开始，试点规模600亿元，但期间遭遇金融危机而被暂停，实际发行480亿元；2012年开始，资产证券化业务重新启动。
2012年以来，我国经济增长环境变得更加复杂，稳增长、调结构、促改革，成为经济和金融工作的大局。如何引进其他市场主体来共建一个高效、完善的金融体系来为实体经济服务？这是我国经济和金融发展中需要考虑的重大课题，而资产证券化可能正是破解这些金融难题的有效工具。特别是货币政策刺激经济的空间越来越小，我国政府也明确了未来需要“盘活存量，用好增量“的战略。资产证券化有助于盘活存量资产，实现总体提升，并能够推动经济结构调整和转型升级，因此我国发展资产证券化的迫切性越来越大。
2012年5月，银监会和央行发布《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，2013年8月28日，李克强总理主持召开国务院常务会议，决定进一步扩大信贷资产证券化试点。2015年6月，国资委发布《关于进一步做好中央企业增收节支工作有关事项的通知》，要求央企要推动资产证券化。央企资产证券化业务突飞猛进，例如我集团2015年推出绿色资产证券化产品“嘉实节能1号资产支持专项计划”、中国电子集团、中建集团等央企相继推出应收账款证券化产品，我国资产证券化的大发展时期已经来临。
资产证券化的实质
目前，市场上的资产证券化产品一般分为两大类：一是以房产抵押贷款为基础资产的不动产抵押贷款证券（MBS）；二是以非房贷类资产为基础资产的资产支持证券（ABS)。以上两类产品又可细分为若干类产品，如RMBS、CMBS、CMO、CDO等等。
那么，让人眼花缭乱的资产证券化的实质是什么？从发起人的角度讲，发起人以放弃资产的现金流权益来换取资金，所以从本质上来讲是一种融资行为或资产出售行为。关于资产证券化到底是融资还是出售的问题，各国的会计、监管和法律有不同的解释。在很多时候，资产证券化交易兼有融资和出售的性质，这种双重性质也反应了发起人的很多动机，包括金融、监管、会计、税收及战略的因素。但是，这并不妨碍我们对资产证券化的理解。其实，资产证券化的结构灵活多变，技术不断推陈出新，所以很难以不变的眼光去解读它，也许这正是资产证券化的魅力所在。